Россияне активно заговорили о счетах эскроу, когда в 2019 году закон обязал покупателей проводить сделки по покупке квартир на стадии строительства через эскроу-счет.
Рассказываем, как работает счет эскроу и как защищает средства покупателей.
Что такое эскроу-счет?
Это особый счет, где банк замораживает и хранит деньги покупателя, а когда продавец выполняет условия сделки, передает средства ему.
Например, покупатель квартиры в новостройке перечислил деньги на счет. Средства блокируются, или депонируются. Застройщик получит деньги не раньше, чем передаст жилье в собственность покупателю, то есть исполнит обязательства. Так применение эскроу-счета уменьшает риски для покупателя.
Важно понимать, что счет эскроу отличается от депозита: банк не зарабатывает на счете, а значит, не начисляет проценты клиенту.
Когда стоит использовать эскроу-счет?
Даже соглашаясь на крупную сделку, стороны редко доверяют друг другу. Заказчик опасается, что исполнитель нарушит договоренности, если сразу получит оплату.
Эскроу-счет используется в сделках:
с недвижимостью;
с ценными бумагами;
с авторскими произведениями;
по приобретению бизнеса.
Использование эскроу обязательно только при покупке квартиры на стадии строительства. Однако, если дом готов на 30%, а 10% площади проданы по договорам долевого участия, застройщик может получить деньги от покупателя напрямую без эскроу-счета. Во всех остальных сделках специальный счет применяется по желанию сторон.
Как открыть эскроу-счет?
В каждой сделке, где используется счет, участвуют три стороны:
Покупатель;
Продавец;
Эскроу-агент — участник, гарантирующий сохранность средств. Агентом становится банк, юридическое лицо, нотариус или любое физическое лицо, если ему доверяют другие участники.
Договор на открытие счета также подписывают три стороны. В документах указываются условия и обязательства участников, также выбирается документ, который будет доказательством выполнения договоренностей.
Нет единого требования к набору документов: требования банков разнятся. Основной список ниже:
физлицо предоставляет паспорт;
индивидуальный предприниматель предоставляет паспорт, финансовую отчетность и подтверждает в налоговой отсутствие задолженности;
представитель компании-продавца предоставляет документы для подтверждения полномочий, отчетность о финансовом состоянии компании и другую информацию по запросу.
Как происходит сделка?
Сделки с применением эскроу-счета работает следующим образом:
участники подписывают договор;
покупатель переводит деньги на специально открытый счет;
банк или эскроу-агент депонирует средства;
продавец выполняет договоренности и подтверждает выполнение документально;
банк переводит средства продавцу.
Если сделка заключается между застройщиком и покупателем квартиры в строящемся доме, дата окончания договора — это предполагаемая дата сдачи объекта плюс полгода. С 14 марта 2022 года, согласно ФЗ-58, банкам разрешено продлевать действия счета еще на два года, если застройщик задерживает сдачу объекта.
Преимущества и недостатки эскроу-счета
Преимущества:
Финансы покупателя защищены: продавец получит оплату не раньше чем выполнит договоренности.
В случае неожиданных обстоятельств таких, как банкротство компании-продавца, покупатель возвращает полную сумму.
Эскроу-счет не подлежит аресту приставами.
Договор на открытие счета заключается в свободной форме. Стороны сами выбирают, какой документ будет доказательством выполнения договора.
При покупке жилья на стадии строительства, комиссию банка за открытие счета оплачивает застройщик.
Счеты, открытые для сделок с недвижимостью, участвуют в программе страхования вкладов: застрахована сумма до 10 млн руб.
Недостатки:
Из-за высоких требований правительства РФ не все банки открывают эскроу-счета. Посмотреть перечень утвержденных организаций можно в реестре Центробанка.
Открывая счет, покупатель платит комиссию размером до 1% от общей суммы.
Клиент банка не получает доход.
Депонент не распоряжается средствами на счете. Чтобы вернуть деньги, сделку расторгают.
Другие банковские инструменты для безопасных сделок
Кроме эскроу для проведения безопасных сделок используют аккредитивы и банковские ячейки. Эти инструменты имеют свои особенности и отличия.
Банковская (депозитарная) ячейка
Это банковский сейф, который сдается клиенту в аренду. Сейф используют для хранения наличности, драгоценности, драгоценных металлов и других ценных вещей, а также в сделках.
Аккредитив
Аккредитив — безналичная операция, при которой банк хранит средства, полученные от покупателя, и передает продавцу после выполнения всех договоренностей.
Чем отличается от эскроу-счета?
используется обычно в торговых сделках;
единая форма договора утверждена Центробанком;
получает средства продавец или лицо, указанное продавцом;
средства подлежат аресту приставами;
средства не участвуют в системе страхования вкладов.
Коротко: что такое эскроу-счет?
Это особый банковский счет, на котором деньги заказчика замораживаются, пока продавец не выполнит договоренности. Подходит только для безналичного расчета. Деньги участвуют в программе страхования вкладов и не подлежат аресту приставами.
Использование счета снижает риски для покупателя: продавец не получит оплату, пока не исполнит условия договора. Даже если компания-продавец обанкротится или откажется от сделки, покупатель вернет деньги в полном объеме.
Вам также может понравиться
