Покупка квартиры для продажи или сдачи в аренду — сложный процесс, требующий учитывать много нюансов. Проверить застройщика, оценить конкурентов, проанализировать потребительские характеристики объектов и выполнить другие задачи. Рассказываем, как выгодно инвестировать в строящуюся недвижимость и на что обращать внимание.
Две стратегии инвестирования
В статье говорим об инвестировании в новостройки на ранней стадии строительства — когда только вырыт котлован или идет заливка фундамента.
Этот подход популярен, потому что застройщики на ранней стадии строительства предлагают минимальные цены. Дисконт дают, чтобы привлечь средства на возведение дома. Но после введения эскроу-счетов размер скидок уменьшился, хотя доходность по-прежнему превышает проценты по вкладам.
Выделяют две стратегии:
1. Продать после сдачи объекта (быстрый доход) — требует минимум вовлечения и временных затрат. Покупаете квартиру и ждете сдачу объекта. Потом продаете недвижимость, фиксируете прибыль и ищите следующий вариант.
2. Сдать в аренду (долгосрочный доход) — требует вовлеченности и времени. Покупаете квартиру, ждете сдачи объекта и делаете ремонт. Потом сдаете в долгосрочную или краткосрочную аренду — во втором случае доходность выше, но это становится полноценной ежедневной работой.
Вне зависимости от стратегии придерживаются универсальных правил, которые учитывают до покупки недвижимости. Если не следовать рекомендациям, можно купить неликвидный актив, который станет пассивом.
Правило №1. Читайте форумы и мнения экспертов
Чтобы забирать лакомые кусочки, нужно ориентироваться на рынке. Знать о надежных застройщиках, их предложениях и условиях. Быть в курсе, какие проекты запланированы на будущее, где скоро начнутся продажи и какие бонусы дадут девелоперы.
Это делают постоянно, можно даже завести отдельный документ на компьютере или бумажный блокнот, чтобы фиксировать информацию. Только так будете в курсе, какие проекты смотреть в первую очередь. Это сэкономит время на анализе неликвидных ЖК.
Обратите внимание на тематические форумы:
doMKAD;
Pronovostroy;
Forum-ZHK.
На подобных площадках много информации о новостройках: новости, мнения, аналитические обзоры. Но главное — можно задать вопросы и прочитать отзывы. Ищите городские форумы — введите в Яндекс: «форум новостроек [ваш город]».
Читайте статьи и обзоры на популярных ресурсах. Например, в блоге «Новострой-М» и журнале «Циан» много полезностей. Можно узнать, где взять выгодную ипотеку, как проверить застройщика и что думают эксперты по интересующему вас жилому комплексу.
Правило №2. Проверяйте застройщика
Работать с начинающим застройщиком рискованно, даже после введения эскроу-счетов. Да, если компания не построит дом, деньги вернут. Но вы потеряете время, а аналогичные квартиры могут подорожать: тогда на такую же сумму не получится купить что-то соразмерное.
Работайте с проверенными компаниями, у которых в портфолио не менее 3–5 выполненных проектов. Посмотрите рейтинг застройщиков своего города и почитайте отзывы тех, кто уже работал с девелопером.
Проверяйте компанию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Старайтесь обходить застройщиков, которые переносят сдачу объектов или имеют проблемные ЖК на данный момент. Дополнительно проверьте организацию в реестре банкротов, на сайте арбитражного суда, налоговой и ФССП.
Когда выберете квартиру или офис, убедитесь, что у девелопера есть разрешение на строительство и актуальная проектная документация.
Правило №3. Оценивайте район и транспортную доступность
Ключевые факторы ликвидности инвестиционной недвижимости — транспортная доступность и качество района.
Транспортная доступность. Люди покупают и арендуют квартиры, которые находятся рядом с остановками общественного транспорта. Например, в Москве от хорошего ЖК до ближайшей станции метро до 10–20 минут пешком.
Оцените загруженность дорог и почитайте отзывы соседних жилых комплексов. Если местные постоянно жалуются на пробки, то на личном и общественном транспорте доехать до ЖК проблематично. Такие объекты менее привлекательны для покупателей и арендаторов.
Вторая составляющая — расстояние от вредных производств, ТЭЦ, ЛЭП, шумных трасс и других нежелательных объектов. Инвестиции в ЖК вблизи крупных предприятий лучше не рассматривать, иначе можно потерять много времени на продаже или поиске арендаторов.
Правило №4. Рассматривайте квартиры небольшой площади
Самые ликвидные для продажи и аренды — квартиры площадью 32–45 кв. м. Ориентируйтесь на этот диапазон, если хотите продать объект за 2–3 месяца после сдачи жилого комплекса.
Если хотите сдавать квартиру в аренду, также присматривайтесь к 2–3-комнатным квартирам. Их сдать сложнее, но зато целевая аудитория — семьи. Как правило, они порядочнее, бережнее студентов и более платежеспособны.
Есть и другие потребительские характеристики, которые оценивают наравне с площадью:
Этаж — выбирайте квартиры посередине. Если в доме 20 этажей, смотрите 7–15 этажи. Квартиры на первых и последних этажах менее ликвидны, хотя и на них находятся покупатели.
Количество соседей — оптимально, когда на площадке не больше 8–10 квартир. Если больше, люди понимают потенциальные проблемы: шум, долгое ожидание лифта и другие.
Планировка — людям нравятся варианты с гардеробной и просторной кухней. Максимальный спрос на квартиры с европланировкой. Желательно выбирать вариант с квадратными комнатами — для них проще подобрать мебель.
Вид из окон — потребители стараются брать квартиры с красивым обзором на достопримечательности, парки, культурные объекты и т. п. Но учитывайте план застройки: то, что хорошо сейчас, потом может быть закрыто новыми домами.
Если смотрите несколько квартир, составьте сводную таблицу и оцените каждую по всем критериям. Тогда проще отсеять плохие варианты и сконцентрироваться на выгодных.
Правило №5. Сравнивайте цены и анализируйте конкурентность
Цена — ключевой критерий, который влияет на окупаемость и доходность инвестиций. Чтобы не переплачивать, сравнивайте предложения девелоперов с аналогичными объектами.
Если цена на 20–30% выше, чем у конкурентов, откажитесь от варианта. Хотя, сначала нужно оценить другие критерии: район, транспортную доступность и потребительские характеристики. Возможно, завышение стоимости оправдано хорошим расположением и развитой инфраструктурой.
На этом шаге оцените конкурентность — сколько жилых комплексов такого же класса находится в радиусе 3–4 километров. Если больше 3–4, то конкуренция высокая. Локация будет насыщена предложениями, будет сложно продать или сдать квартиру в аренду. Хорошо, если вблизи ЖК было не больше 1–2 аналогичных объектов.
Выводы
Инвестирование в недвижимость — кропотливый процесс. Много делают до заключения сделки. Но если проанализировать все факторы, годовая доходность превысит 10–15%. Например, купленная за 15–17 млн руб. квартира на стадии котлована через два года уйдет за 23–25 млн руб.
Если сомневаетесь в выборе, обращайтесь за помощью к . Мы поможем принять правильное решение.
Вам также может понравиться
